■北京师范大学政府处治学院 董藩

从全球来看，房地产业在绝大部分国度都是营救产业。这不仅是因为它对 GDP 增长、财政收入和管事有着平直且宽广的相沿作用，更因以它为中枢形成的绵长、复杂、交互影响的多档次、立体性产业链体系与本钱流动在一国经济中占据着策略地位。房地产阛阓不仅承载着当代经济运行所需的基础条款——地皮开垦的功能，也提供了房地产这种东谈主类最巨额的、平直占据当代社会钞票价值七成以上商品的交游系统，更为科技改革提供了宽广而平凡的操纵场景。

1997 年亚洲金融危急后，中国房地产业得到了较快发展，在多个国民经济发展贪图和国度级舛误文献中，都承认了房地产业的营救产业地位。但 2016 年后，因为房价上起用起的公论冲击以及施行紧缩性调控政策的需要，国度基本不再强调房地产业的营救产业地位，连系文献也大多规避了这种说法，"去房地产化"的倾向相等昭彰。

2021 年以来，房地产阛阓络续调治，对国民经济变成严重牵涉。在此配景下，再行盘问房地产的产业性质，确定它对国民经济泄漏、健康发展的相沿作用，不仅是意志经济律例和面前经济方式的需要，也对激动房地产阛阓"止跌回稳"，进而泄漏中国经济有首要好奇。

一、营救产业的基本含义与特征

营救产业是指在一国经济中占据舛误地位，对国民经济起到舛误相沿作用的产业。它不仅在 GDP 增长、管事、财政收入、本领迥殊等方面具有权臣孝顺，况兼大约整合进而带动其他行业一谈上前发展。营救产业以及由其带动的产业体系的发展，常常阐发为一国或一个地区经济增长的主要驱能源，对通盘这个词国民经济具备遒劲的辐照和带动效应。笔据产业经济学的表面，营救产业在经济发展中阐述着"发动机"作用。基于我的连结，营救产业一般应具有如下五个特征：

第一，孝顺度高。营救产业对一国 GDP、财政收入、管事、出口收入等舛误经济办法中的大多数，具有平直况兼舛误的孝顺。

第二，带动性强。营救产业的另一个舛误特征即是具有遒劲的"产业关联效应"。笔据迈克尔 · 波特（Michael Porter）在《竞争上风》一书中提议的"钻石模子"表面，一个产业的发展大约通过供应链和产业链的联动带动连系行业，如基础设施、原材料和本领服务行业的发展。

第三，本钱需求大。大部分营救产业阐发为本钱密集型行业，对地皮、机械、建筑和研发等方面会产生较强的投资拉动作用。

第四，对管事影响大。营救产业不仅波及自身的分娩、服务、销售等多个圭臬，又通过居品分娩和本领研发、相沿、操纵，形成多档次、纷乱、绵长的产业链协同运转体系。这不仅意味着自身对劳能源产生的平直需求，也使通盘这个词产业链协同运转体系产生了庞大不同的管事岗亭，从而创造出宽广平直和盘曲的管事契机。

第五，泄漏性与抗风险智商强。营救产业常常具有较强的泄漏性和抗风险智商，大约在经济波动中保持相对平静状态。在好意思国次贷危急时期，科技产业就通过改革行为，杀青自我树立，使好意思国经济得以速即复苏，阐发出营救产业对诊治经济长期健康发展的功能。

二、房地产业行动营救产业对经济发展的首要影响

东谈主类经济行为集结于城镇区域以来，城镇地皮与房屋便成为社会钞票的主要载体。干涉当代社会后，房地产业的阛阓化、商品化进度进一步提高，其地位也越来越舛误，已王人备适合营救产业的特征，并对国民经济络续阐述着关节而泄漏的影响。

起始，房地产业对 GDP 产出孝顺宽广。这极少巨匠都招供，但孝顺率该若何贪图呢？常常平直按照加多值（房地产行业平直分娩的价值）贪图，但这很不科学，还必须酌量它对关联的多档次、网状、立体产业链的整合与带动作用，即投资乘数效应。因列国房地产产业链的完备进度隔离宽广，该乘数效应实在不好贪图。举例，中国内地建材产业体系发达、完备，房地产业对它的乘数效应很大；而在新加坡、新西兰及香港这些国度和地区，建材分娩行为很少，甚而确凿不存在，房地产业对建材业的乘数效应就很弱。因此，巨匠看到的房地产业对 GDP 的孝顺率，都是只酌量了房地产业加多值，被严重低估的。尽管如斯，在大多数国度，其孝顺率仍处于各产业前三名。以疫情之前、处于泄漏增长状态的 2019 年为例，好意思国、英国、加拿大、澳大利亚房地产业的孝顺率折柳约为 13%、11%、12%、13%，其中在好意思国名按次一，高于制造业（11%）和金融保障业（7.8%），英、加、澳三国房地产业的产业孝顺率也都排在前三位中。

其次，房地产业的发展也带动起宽广的本钱需求。据合并国一项统计，自 1976 年以来，年度顶用于建造房屋的投资占 GDP 的比率，列国一般处于 6%～12% 之间，新加坡甚而高达 12%～26%；所形成的固定资产占同时形成的固定资产总值的 50% 以上，其顶用于住宅建设的投资一般占 GDP 的 3%～8%，占固定资产形成总值的 20%～30%。在好意思国，房地产投资占 GDP 的比率常常年份梗概在 13%~14%%。加、澳、英三国的房地产投资占 GDP 的比率也相对较高，加拿大在近期的房地产投资高潮中，仅其中的住宅投资占 GDP 的比率就在 9% 以上。跟着东谈主口增长及需求加多，该比值还会上升。在中国，房地产投资占 GDP 的比率曾长期处于 15%~20% 之间。但近期受调控影响，呈现低迷状态。从微不雅上看，与一般商品比较，房地产不仅单价高，况兼总价数额大。以中国为例，从单价来看，每平方米地皮或房屋的价钱，少则千元，多则几万元、十几万元，荣华地段交易地产常有"寸土寸金"之说。从总价上看，一栋几千至上万平方米的楼房，仅建安工程造价就高达几百万元至上千万元，上亿元的也层出叠现。在中国，一些城市抽象体的投资领域常高达几十亿元甚而上百亿元。宽广的投资领域使得房地产业成为典型的本钱密集型产业。

再次，房地产业超强的产业关联性孳生出超强的管事创造力。中国当今有各种房地产连系企业约 220 万家，若平均每家有 10 东谈操纵事，就达 2200 万东谈主。更舛误的是，房地产业与建筑、建材、金融、商贸、家居装修、物业处治、旅游旅店、造就、健康医疗、文化文娱、物发配送、科技等行业，通过前向、后向和侧向关联，建立起绵长、复杂、立体性的产业关联集结，而这些行业各自又包含着复杂的产业链集结，都可细分红许多行业，波及宽广企业和经济行为，劳能源需求宽广。这种复杂、精采、立体的产业单干及协作运转体系，创造出庞大、多专科、多工种、多档次的管事契机，臆想在中国波及上亿个管事岗亭，由此不难连结房地产业用工与通盘这个词管事阛阓之间"一荣俱荣、一损俱损"关系。

终末，房地产连系税收谢世界主要国度都是财政收入的舛误开端。这些国度的房地产开垦、辩论都波及企业税，相通于中国房地产开垦公司、代理公司、规划公司等交纳的多样税收，但房地产税收更大部分是个东谈主与企业在交游、持有房地产时交纳的税收。在好意思国，场地政府依赖持有圭臬的房地产税来相沿环球服务开支，该税种的征收按市值贪图，税率因州和城市而不同，梗概在 0.5%~2% 之间。房地产转让时，部分州和城市需交纳转让税，税率在 0.1%~2% 之间。出售投资性物业时，需支付本钱利得税，最高税率约为 20%。部分州仅对房地产税的依赖度就高达 50%。与房地产连系的交游与持有税收，在英国包括中央政府收取的印花税、本钱利得税、升值税以及场地政府征收市政税；在加拿大包括房地产转让税、本钱利得税和财产税；在澳大利亚则包括印花税、本钱利得税和地皮税。这些税种的含义、税率和贪图秩序在列国各不疏导，但悉数征缴数目都很大，是场地财政的最主要开端。

从多个角度均能推导出房地产业具有营救产业地位这一论断。抽象来看，在包括中国在内的确凿通盘阛阓化国度，房地产业不仅在 GDP、管事和财政收入方面孝顺率先，亦然形成住户钞票的主要开端，还通过带动产业链发展进一步相沿着国民经济运行。在国度经济安全和社会泄漏处治中，与房地产阛阓连系的调控和处治事务从来都是极其舛误的责任。

三、中国需要房地产业行动营救产业，络续长期、泄漏、健康发展

20 世纪 90 年代末"亚洲金融危急"之后，中国房地产业在领域上得到了快速发展。在梗概 20 年的时刻里，它总体上处于供需两旺的状态，阐发出营救产业的明确地位和全面特征，极大改善了全民的居住条款和全社会的办公、交易条款。但由于房价上升带来了公论压力，国度对房地产业的调控也不断强化，民间和学术界对其营救产业地位也出现了利害的狡赖倾向，"营救产业"的提法在文献中灭绝了。表面与施行都已解析，房地产业咫尺仍是中国的营救产业，中国经济也需要它相沿着络续泄漏、健康、可络续发展。

第一，从提振经济增长和泄漏社会秩序方面看，需要房地产业络续阐述相沿作用。

房地产业通过绵长、复杂、多档次、立体化的产业链集结，把通盘这个词国民经济从不同档次、不同角度深度勾连、嵌合在一谈。从这个好奇上说，房地产业决定着国民经济的泄漏性和发展质地。在普通状态下，房地产业孝顺宽广，从前些年阛阓泄漏发展时期的情况看，房地产业创造出上亿的平直、盘曲管事契机和 65% 驾驭的场地本级财政收入，以及决定着 30%-40% 的 GDP 的杀青（包含乘数效应的影响）。当房地产投资与交游暴跌时，影响的不仅是行业自身，还通过产业关联，把通盘这个词国民经济拖入窘境，GDP 产出大幅松开，全社会可能因逍遥、收入下降、债务加多而堕入不泄漏状态。近几年房地产阛阓的颠簸与宏不雅经济景气度的衰减，充分考据了"房地产业兴，则经济兴；房地产业衰，则经济衰"的好奇——这亦然被世界列国发展施行充判辨析的经济律例。从中国咫尺的情况看，惟一房地产阛阓不可灵验收复、健康发展，许多东谈主就找不到责任，并通过产业关联，使更多东谈主失去责任或收入下降，多样违约聚加多，信贷质地会下降，经济秩序受到威迫，规律会恶化，民间纠纷与冲破会庞大加多。是以，莫得房地产开垦与交游秩序的收复，保不住细密的经济与社会秩序。

第二，从泄漏钞票价值和收复群众信心角度，需要房地产业络续阐述提兴奋用。

从钞票积攒看，许多国度房地产价值占该国总钞票的一半驾驭或更高。英国曾有一项走访臆想，房地产价值占该国总钞票的比率高达 73.2%。在中国，从家庭来看，房地产价值梗概占家庭钞票的 7 成驾驭。从全社会看，以房价尚算泄漏的 2021 年的数据推算，世界商品房销售均价为 10139 元 / 平方米，商品房交游面积 179433 万平方米，仅此一项过去交游对应的财产量就达约 18.19 万亿元。若把存量房都折价贪图，世界房产钞票领域至少有三四百万亿。世界城市与建制镇中未建造房屋的地皮的价值还未包括在内。对这样基础性、巨量的资产，其价钱涨跌不仅对政府的财政收入影响权臣，况兼对群众心态、投资与滥用支拨和社会秩序也具有首要影响：价钱上升会带来"钞票效应"，业主的净资产加多，投资与滥用信心会增强，家庭支拨上升，全社会的交游加多，进而对经济增长起到促进作用。反之，价钱下落则可能导致"资产缩水"，甚而激勉懆急性抛售。业主会减少投资与滥用，阛阓情景进一步恶化。当房产是家庭主要资产时，在逍遥、收入下降但还必须还月供的条款下，业主可能堕入生计窘境甚而信心崩溃。是以，从泄漏钞票价值和提高群众信心角度看，确保房地产业泄漏、健康发展，十分必要。

第三，惟还是济存在波动，就需要施行宏不雅调控，而房地产业则是调控的舛误遵守点。

房地产业是本钱密集型产业，且通过前向、后向和侧向关联，建立起绵长、复杂、立体化的产业链集结，对 GDP 增长、管事和财政收入的影响权臣。一般说来，房地产业泄漏增永劫，通盘这个词国民经济增长也会比较泄漏、健康；当房地产业快速增永劫，常常产生较强的"乘数效应"，使经济呈现隆盛场所；反之，若房地产阛阓下行，则会加剧经济下行压力。因此，房地产业也就有了经济"泄漏器"与"加快器"的功能，成为宏不雅调控的舛误抓手和遵守点。20 世纪 70 年代初始，好意思国就通过低利率等政策激动房地产阛阓隆盛，从而改善了管事与经济情景。但未把抓好节拍，在 2008 年，由于按揭政策过松和次级贷款证券化等原因，激勉了全球金融危急。而而后好意思国按揭贷款政策的收紧，又变成了房地产阛阓的阑珊，进而牵涉了经济的收复。此次金融危急也波及中国，但中国通过调治财政政策和货币政策，刺激房地产交游和投资增长，灵验扭转了经济下行趋势。这确认房地产政策在短期内对经济具有权臣彭胀与松开作用，必需科学、天真把抓。在今后的经济调控中，尽头是振兴经济时，仍需要房地产业行动遵守点，阐述舛误作用。

基于表面分析、行业发展情景和咫尺楼市的情况，还可从更多角度叙述中国房地产业的营救地位具有长期性这个判断。有些东谈主合计中国的房地产供给已饱和，有些东谈主合计中国的城市化经由已趋于限定，还有些东谈主合计中国的东谈主均居住面积已达到发达国度的天花板水平，从需求上难以相沿房地产业络续发展，因此，房地产业的营救产业地位已难保管。房地产业实在不会再像岑岭时期那样发展，但结构性的穷乏需求、改善性需乞降城市更新纠正行为仍然存在，对应的投资需求仍很大。

（此文刊于中国房地产报 11 月 18 日 11 版 包袱裁剪 苏志勇）九玩游戏中心官网